Budowa Domu

Jak wybrać działkę?

Wybór działki – dlaczego ważny?

Sprawa teoretycznie oczywista – wybranie działki jest bez wątpienia bardzo ważną kwestią. Jednak czy zdajemy sobie sprawę, jaki rzeczywiście ma to wpływ na późniejsze planowanie naszego domu? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego właściwy dla danego terenu jak również same warunki gruntowe nadają już pewien kierunek dla naszego dalszego planowania budynku. Może Twoim marzeniem była nieruchomość z podpiwniczeniem, gdzie będzie się mieścić składzik na wino bądź mini sala kinowa? Nie na każdej działce możliwe będzie wybudowanie takiej inwestycji (lub będzie to bardzo kosztowne). Jak również nie wszędzie będziemy mogli pozwolić sobie na płaski dach itd. Dlatego koniecznie trzeba zweryfikować wymarzony kawałek ziemi.

Od czego zacząć?

Od wyznaczenia priorytetów. Co jest dla Ciebie ważne? Czy zaciszne miejsce, dostęp do usług publicznych a może szybki dojazd do miasta? Warto takie przemyślenia zapisać, a nawet więcej – zapisz również ich wartość (stopień ważności). Nam bardzo pomógł w tym excel😉 Dlaczego tak bardzo polecam, aby takie sprawy „powartościować”? Ponieważ wyniki nas czasem zaskakiwały. Działka, która wcześniej była praktycznie skreślona z jakiegoś drobnego powodu zyskiwała ogromną wartość w pozostałych aspektach. Jest to pomocne szczególnie wtedy, gdy wahamy się nad wyborem spośród kilku faworytów.

Co wpisać do “dziennika wartości”?

To sprawa mocno indywidualna. Każdy może wpisać tam dowolną liczbę aspektów oraz dobrać ich wartość. Aby ułatwić Ci to zadanie podzielimy się naszymi punktami:

  • cisza (odległość od dróg szybkiego ruchu)
  • bliskie/dalekie sąsiedztwo
  • cena
  • wielkość i kształt działki
  • bliskość szkoły
  • bliskość sklepów
  • bliskość do stacji PKP
  • bliskość rodziny
  • stan infrastruktury drogowej i możliwości dojazdu autem do miasta
  • krajobraz
  • dojazd do działki
  • uzbrojenie działki w media

Co sprawdzić przed zakupem, aby uniknąć przykrych niespodzianek?

Po wstępnym wyborze naszej działki należy sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Możemy go uzyskać we właściwym dla danego terenu urzędzie miasta i gminy. To tam znajdziemy informację o obowiązujących wytycznych m.in:

  • wysokość zabudowy
  • kąt nachylenia dachu (czasem również kolor jego pokrycia)
  • sposób odprowadzania wody z działki (zagospodarowanie deszczówki)
  • możliwość posiadania przydomowej oczyszczalni ścieków, studni
  • ewentualna konieczność pracy pod nadzorem konserwatora zabytków
  • oraz wiele innych.

Jeśli nie ma określonego miejscowego planu należy wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Dobrze jest również wystąpić o mapę zasadniczą; na niej znajdziemy informacje mediach znajdujących się na działce.  Niestety nie zawsze to co przekazuje nam sprzedawca pokrywa się z prawdą, dlatego warto to zweryfikować. Kolejnym źródłem informacji będzie księga wieczysta – tam będziemy mogli sprawdzić, czy teren nie jest obciążony hipoteką lub czy osoby postronne nie mają do niej prawa.

Badania geotechniczne gruntu

Badania geotechniczne określają rodzaj i nośność gruntu. Dzięki przeprowadzanym odwiertom możliwe jest również określenie głębokości na jakiej występuje woda gruntowa. Warto (a nawet trzeba!) wykonać takie badania. U nas okazało się, że poziom wody gruntowej jest dość wysoki, w związku z czym dostaliśmy pewne wytyczne do wykonania fundamentów oraz ich izolacji. Pamiętaj: usytuowanie na wzniesieniu nie ma znaczenia dla wysokości wód gruntowych. Nasz przykład świetnie to obrazuje. Badania geotechniczne są szczególnie ważne, gdy ktoś planuje podpiwniczenie lub montaż gruntowego wymiennika ciepła. W niektórych przypadkach może okazać się, że potrzebna jest wymiana gruntu, ponieważ rodzimy nie jest wystarczająco nośny.

Kształt działki a bryła budynku

Kolejną ważną kwestią jest wielkość i kształt działki. Działki typu “L”  jak również inne o nieregularnych kształtach mogą okazać się wyzwaniem zwłaszcza, gdy ich powierzchnia nie jest zbyt duża. Korzystnym ukształtowaniem jest układ prostokątny lub kwadratowy. Działka o wydłużonym kształcie może okazać się dobrym rozwiązaniem, gdy chcemy podzielić układ na część frontową oraz prywatną ogrodową. Łatwiej wówczas zapewnić prywatność, ponieważ sama bryła budynku już jest swego rodzaju formą wydzielenia tych stref. Trzeba jednak sprawdzić szerokość  działki uwzględniając odległości od sąsiadów (w większości przypadków będzie to 4 m od ściany z oknami do granicy oraz 3 m gdzie brak okien), ponieważ może okazać się, że pozostaje bardzo wąski pas, który trudno będzie zagospodarować.

Warianty korzystnej lokalizacji budynku na działce

Nasłonecznienie i orientacja

Usytuowanie względem stron świata ma duży wpływ na strefy funkcjonalne. Część południowa – jasna i ciepła, północna – chłodniejsza i ciemniejsza. Korzystnie jest, gdy od strony północnej możemy pozwolić sobie na wjazd na działkę oraz garaż, a od południowej czy południowo-zachodniej cieszyć się pięknym ogrodem. Możliwe są różne rozkłady pomieszczeń, jednak warto pamiętać o tym, co daje nam energia słoneczna i maksymalnie wykorzystać jej potencjał 🙂

Strefy funkcjonalne względem stron świata

Warto zwrócić także uwagę na bliskość sąsiednich budynków oraz ich wpływ zacienienia. Może okazać się, że na ścianie domu, gdzie planowaliśmy duże przeszklenie przez większość dnia w ogóle nie będzie światła.

Badanie „w terenie”

Bliskość sąsiadów i relacje z nimi również mają wpływ na naszą codzienność. Warto zatem poznać swoich przyszłych sąsiadów a także nawiązać z nimi kontakt jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Dobrze jest wiedzieć, kto będzie mieszkał blisko naszej rodziny.

Checklista przed wyborem działki

Czy sprawdziłeś/aś:

  • miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/ warunki zabudowy
  • księgę wieczystą
  • mapę zasadniczą (media)
  • możliwość przyłączenia wody/prądu/gazu jeśli działka nie jest uzbrojona (sprawdzenie u dostawcy mediów)
  • wyniki badań geotechnicznych gruntu
  • wartość swojej działki (dziennik wartości)?

Jest wiele aspektów, które należy uwzględnić przy wyborze działki. Mamy nadzieję, że Twój wybór okazał się tym trafnym. A może właśnie poszukujesz swojego wymarzonego miejsca i masz wątpliwości? Podziel się z nami Twoimi doświadczeniami😊

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *